Ma艂gorzata Papaj, Agencja Jartom Jak zabezpieczy膰 si臋 przed skutkami samowoli budowlanejEksperci Jartom radz膮, jak zabezpieczy膰 si臋 przed skutkami samowoli budowlanej
JARTOM specjalizuje si臋 na terenie ca艂ej Polski w 艣wiadczeniu us艂ug zwi膮zanych z po艣rednictwem oraz doradztwem w zakresie nieruchomo艣ci magazynowych, produkcyjnych oraz gruntowych. Dlatego specjali艣ci JARTOM doskonale znaj膮 zagadnienia zwi膮zane z nieruchomo艣ciami zar贸wno od strony praktycznej, jak i prawnej.
Jednym z takich zagadnie艅 jest problem
samowoli budowlanej. W sytuacji, w kt贸rej mamy do czynienia z wybudowanym obiektem: domem czy magazynem, i nie zosta艂y dope艂nione wszystkie formalno艣ci budowlane, pope艂niono tzw. samowol臋 budowlan膮. Poj臋cie to nie jest jednak definiowane jednoznacznie w prawie budowlanym. Jak podkre艣la Ma艂gorzata Papaj, prawnik Agencji JARTOM (www.jartom.pl), samowol膮 budowlan膮 nie jest jedynie wybudowanie obiektu bez pozwolenia na budow臋, ale tak偶e wiele innych narusze艅 prawa budowlanego. Mo偶na w艣r贸d nich wymieni膰 takie, jak np.: wprowadzenie znacz膮cych zmian w projekcie podczas prowadzenia rob贸t, przebudowa budynku bez pozwolenia na budow臋, prowadzenie budowy bez kierownika, czy prowadzenie rob贸t bez dziennika budowy. Konsekwencje wykrycia samowoli budowlanej s膮 r贸偶ne. Najpowa偶niejsz膮 jest nakaz rozbi贸rki nieruchomo艣ci wybudowanej bez pozwolenia lub zg艂oszenia, bez wzgl臋du na to, czy zosta艂a ju偶 uko艅czona, czy te偶 nie. Inwestor mo偶e temu zapobiec. Prawo budowlane dopuszcza bowiem legalizacj臋 samowoli budowlanej i odst膮pienie od nakazu rozbi贸rki, jednak przepisy stawiaj膮 bardzo wysokie wymagania, tak偶e finansowe.
Samowola - ryzyko zar贸wno dla
w艂a艣ciciela, jak i dla najemcy. Skutki samowoli budowlanej mog膮 by膰 bardzo bolesne tak偶e dla najemcy, kt贸ry wynaj膮艂 obiekt niedopuszczony do u偶ytkowania. Agencja Jartom przestrzega, 偶e w takim wypadku nie s膮 skuteczne polisy ubezpieczeniowe, nie s膮 spe艂nione warunki bezpiecze艅stwa pracy oraz mo偶na straci膰 pieni膮dze, wydane na poczynione w u偶ytkowanym lokalu nak艂ady. Dlatego szukaj膮c obiektu do najmu, korzystajmy z renomowanych biur po艣rednictwa, kt贸re sprawdz膮 wszystkie dokumenty.
Trudna legalizacja Legalizacj膮 nazywamy dopuszczenie budynku do u偶ytkowania. Aby zalegalizowa膰 samowol臋 budowlan膮, trzeba 艂膮cznie spe艂ni膰 kilka warunk贸w, wymienionych w art. 48 ust. 2 prawa budowlanego. Przede wszystkim, wybudowany obiekt musi by膰 zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Potwierdzenie tej zgodno艣ci nie sprowadza si臋 tylko i wy艂膮cznie do fizycznego dostarczenia planu. Konieczne jest r贸wnie偶 przed艂o偶enie za艣wiadczenia od w贸jta, burmistrza lub prezydenta miasta. Taki dokument zawiera informacj臋, 偶e wybudowanie nieruchomo艣ci nie stoi w sprzeczno艣ci z ustaleniami zagospodarowania przestrzennego. Je艣li dla danego obszaru nie zosta艂 uchwalony plan miejscowy, nale偶y przed艂o偶y膰 za艣wiadczenie o zgodno艣ci obiektu z decyzj膮 o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z obowi膮zuj膮cym w przesz艂o艣ci prawem w przypadku starania si臋 o legalizacj臋 samowoli budowlanej konieczne by艂o posiadanie decyzji o warunkach zabudowy. W dniu wszcz臋cia post臋powania legalizacyjnego ubiegaj膮cy si臋 o legalizacj臋 samowoli musia艂 dysponowa膰 ostateczn膮, nie podlegaj膮c膮 ju偶 偶adnym zmianom, wersj膮 tego dokumentu. Niewiele os贸b by艂o w posiadaniu decyzji o warunkach zabudowy i w zwi膮zku z tym, przy braku planu zagospodarowania przestrzennego zalegalizowanie samowoli by艂o praktycznie nierealne. Zgodnie z wyrokiem Trybuna艂u Konstytucyjnego z dnia 20 grudnia 2007 r. (Dz. U.RP 2007/247/1844 ) istnieje obecnie mo偶liwo艣膰 dostarczenia decyzji ustalaj膮cej warunki zabudowy powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego na ka偶dym etapie post臋powania legalizacyjnego. Trzecim warunkiem zalegalizowania samowoli budowlanej jest wykazanie, i偶 legalizowany obiekt spe艂nia wymagane przez prawo warunki techniczne i nadaje si臋 do u偶ytkowania. Dodatkowo w艂a艣ciciel nieruchomo艣ci ma r贸wnie偶 obowi膮zek do艂膮czenia do wniosku decyzji o dopuszczeniu nieruchomo艣ci do u偶ytkowania oraz o艣wiadcze艅 o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Pa艅stwowej Inspekcji Sanitarnej, Pa艅stwowej Inspekcji Pracy i Pa艅stwowej Stra偶y Po偶arnej. Aby dokona膰 legalizacji, konieczne s膮 zatem: projekt zagospodarowania dzia艂ki, kompletny projekt budowlany, a tak偶e wszelkie wymagane opinie techniczne. Wniosek o dokonanie legalizacji, razem z innymi niezb臋dnymi dokumentami, trzeba z艂o偶y膰 w biurze powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Sprawdza on, czy lokalizacja oraz dane techniczne obiektu nie stoj膮 w sprzeczno艣ci z przepisami prawa. Chodzi tu g艂贸wnie o zgodno艣膰 z ustaw膮 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami techniczno-budowlanymi. Po pozytywnej weryfikacji dokument贸w inspektor powiatowy ustala wysoko艣膰 op艂aty zwi膮zanej z legalizacj膮. Po uiszczeniu jej w wyznaczonym terminie samowola budowlana zostaje zalegalizowana.
Bajo艅skie sumy dla samowolnych Op艂at臋 legalizacyjn膮 nale偶y wnie艣膰 w terminie 7 dni od dnia otrzymania postanowienia. Wspomnian膮 kwot臋 mo偶na przela膰 na rachunek bankowy lub wp艂aci膰 do kasy w艂a艣ciwego urz臋du. Konsekwencj膮 nieuiszczenia op艂aty w wyznaczonym terminie jest wydanie nakazu rozbi贸rki budynku. Wysoko艣膰 op艂aty zale偶y od rodzaju samowoli (czy jest to sklep, czy np. magazyn), a tak偶e od tego, czy nieruchomo艣膰 zosta艂a postawiona bez wymaganego pozwolenia na budow臋, czy te偶 bez zg艂oszenia (lub pomimo sprzeciwu wniesionego wobec zg艂oszenia). W pierwszym przypadku poniesione koszty s膮 bardzo wysokie. Op艂at臋 wylicza si臋 na podstawie wzoru zawartego w prawie budowlanym. Stawk臋 500 z艂 mno偶y si臋 przez 50 oraz przez odpowiedni wsp贸艂czynnik: kategorii obiektu i jego wielko艣ci. Informacje te zawarte s膮 w za艂膮czniku do prawa budowlanego. W odniesieniu do obiekt贸w wymagaj膮cych tylko i wy艂膮cznie zg艂oszenia (a nie pozwolenia na budow臋) op艂ata legalizacyjna jest znacznie mniejsza. Wynosi ona dla przyk艂adu 2.500 z艂 (np. dla miejsc postojowych dla samochod贸w osobowych do 10 stanowisk w艂膮cznie, pochylni dla niepe艂nosprawnych) lub 5.000 z艂 (np. za wolno stoj膮ce budynki gospodarcze, wiaty o powierzchni zabudowy do 10 mkw.). Je偶eli w艂a艣ciciel nieruchomo艣ci nie spe艂ni jednego z przewidzianych prawem warunk贸w legalizacji samowoli budowlanej lub nie dostarczy dokument贸w w terminie, to zostanie wydany nakaz rozbi贸rki danego obiektu b膮ad藕 jego cz臋艣ci. Niniejszy nakaz sporz膮dzany jest w formie decyzji administracyjnej ko艅cz膮cej post臋powanie. Ma艂gorzata Papaj, ekspert JARTOM zwraca uwag臋 na to, i偶 ca艂kowity koszt legalizacji pokrywa w艂a艣ciciel. Osoba, kt贸ra zwleka z rozbi贸rk膮, mo偶e otrzyma膰 kar臋 finansow膮. Inspektor mo偶e te偶 zleci膰 wykonanie rozbi贸rki, a jej kosztami obci膮偶y膰 inwestora.
Mo偶na si臋 odwo艂a膰 Je艣li w艂a艣ciwy organ, a wi臋c powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, naka偶e rozbi贸rk臋, w艂a艣ciciel budynku posiada prawo odwo艂ywania si臋 do wojew贸dzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Je偶eli decyzja wydana przez wojew贸dzkiego inspektora nadzoru budowlanego w dalszym ci膮gu nie satysfakcjonuje zainteresowanego, ma on 30 dni od daty dor臋czenia mu tej decyzji na wniesienie skargi do Wojew贸dzkiego S膮du Administracyjnego. Jednak偶e zobowi膮zany jest on do zrobienia tego za po艣rednictwem powiatowego inspektora, czyli organu "pierwszej instancji". Od wyroku lub postanowienia WSA przys艂uguje ju偶 jedynie skarga do Naczelnego S膮du Administracyjnego i to tylko w przypadkach uchybie艅 proceduralnych, maj膮cych wp艂yw na wcze艣niejsze rozstrzygni臋cia.
殴r贸d艂o: Agencja Jartom |
|
;){kind=link}